物件購入するときの選定基準・絶対守るべき5つのルール

どなたも自分なりに物件購入の際に基準としているルールがあると思います。英国で気を付けた方いい事なども踏まえ、いくつかの基準になるようご参考にしていただければと思います。私も物件購入の際は、これは絶対に守っているポイントです。
他にも皆さんが基準にしているポイントなどありましたら、コメント欄をお願いします。

その① 投資家を対象にしている物件は避ける

商業物件は実需で買う事はないと思いますので、これはもちろんレジデンシャル物件購入を考える上での前提ですが、やけに投資家だけを対象にマーケットしている物件は要注意です。また投資家限定とかという物件は資料を見るだけ時間の無駄ですね。この理由としては、投資家にしか売れない理由があるからです。多くの理由は、Buy to Let Mortgage (不動産投資ローン)が使えない、Off Plan(プレビルド)などでは、予約金や契約金の額が大きい物件などもマイホーム購入の消費者には相手にされないため、投資家をターゲットにしているのかと思います。特にOff Planの場合は、全く持って法的な捉え方が違う慣習にこの国はあります。投資=事業ですのでデューデリジェンスなどは自己責任に対して、実需向けに販売されている物件は消費者を相手に販売するという意味からも、開発・販売業者は問題になるようなグレーな行為はしてきません。殆どの物件は投資用・マイホーム用という垣根はありませんが、どうしてもインターネット広告とかで、不動産投資をやっているとそういう広告が入ってきてしまうと思います。投資家だけを対象に販売している小さな販売業者もハズレル事の方が多いので相手にしない方が無難かと思います。

その② Buy to Let Mortgage (不動産投資ローン)がつけられない物件

英国の不動産投資ローンは、日本在住であると利用するのが難しいですが、これは現金購入する人もしっかり知っておく必要があると思います。不動産投資ローンは、日本と違いかなり商品化されています。英国ではBuy to Let Mortgageといい、この商品化されたローンを基本的には使います。日本はどちらかといえば投資用ローンは事業用融資と行った形もとれ、属性や経験、計画を重視しますが英国はルールが簡単です。頭金25%最低あり、賃料が一定水準見込め、融資先が物件査定して終わりです。銀行がBuy to Let Mortgageを貸さない不動産もいくつかあり、それらは上級者以外は避けた方がいいと思います。

BTL Mortgageがおりない物件は:

  • 30㎡以下の物件
  • レストランなどの商業物件の上にある物件
  • リースの年数が70年以下の物件
  • 特殊な住宅(学生マンション・介護用マンション・ケアホーム・ホテル区分など)
  • 基準を満たさないOff Plan (プレビルド)(→竣工後には、融資可能となる物件もあります。)
  • 何らかの構造上の欠陥がある物件

上記が融資がおりない主な物件です。それ以外にも稀に特殊なリスクがあると判断された場合に融資がおりない事がありますが、上記を抑えておけば問題ありません。

では、BTL Mortgageがおりない物件になぜ投資しない方がいいのかという事ですが、それは単純にエグジットのマーケットが著しく限られてしまうからです。エグジットのマーケットが限られている物件は大抵、値上がりしません。購入者が著しく少なくなるので安くしないと売れませんよね。

その③ 利回りは5-6%まで

英国は安定した収益と安定した長期的なキャピタルゲインが望める国です。また、どこの街も何百年と変わらない街並みを保ってきた非常に成熟した不動産マーケットです。故に利回りは高くありません。日本ではちょっと地方に行けば利回り20%-30%とかも可能な投資環境にありますが、それはインカムだけに投資するような投資であるからです。

成熟した国は全国どこに行っても、街開発が何十年、何百年も前にほぼ完成していて、アジアやアメリカのように局地的に人口が増えたり、新しい街ができたり、急に新しい高速鉄道の路線ができたりといった事はありませんので、局地的なブームで儲ける機会は少なく、資産価値が安定しているため利回りも低いです。

ではどのぐらいが目安かと言うと、表面利回りは2-7%ぐらいと考えた方がいいです。ロンドンの超一等地はそれこそ2%ぐらいです。準一等地で3%。ロンドン郊外で4%。地方都市は都市によって異なりますが、4-7%と考えた方がいいです。意外にも地方の綺麗な街やエリアは4%-5%とかというところも結構多いです。地方のもともとワーキングクラスの街であったようなところは5-7%狙えるところも多いです。7-9%は大抵行ってみるとちょっと道路とかを歩いていても「怖わっ!」と感じてしまうようなエリアだったりしますし、まず物件価格の上昇が期待できないエリアになりますので、避けておいた方がいいと思います。

10%以上は、大規模リノベやシェアハウスに改装などしない限り、ありえませんから、まずそんなこと考えない方がいいです。

これを目安に考えれば、学生マンションなどのネット9%保証(表面にしたら11%以上?)など、実現する可能性が低い事がわかると思います。

その④ 古い町並みの場所を選ぶ

基本的に英国はどこに行っても街並みは古いですが、それでも街の一部のエリアは戦後に作った大型開発地であるようなところもあります。古い町並み:100年前と街並みがあまり変わらないようなエリアは価値が落ちる事はありません。京都のお寺がたくさんあるエリアの地価が下がりにくいのと同じ理由です。そのようなエリアは急に大きなマンションが何件経つこともなく、基本的に2-4階建ての低層住宅になるので供給も増えないからです。住宅地でも市内でも、倉庫街でもいいのでレンガ造りの建物が多いエリアの方が価値が上がります。

ロンドンでいれば、東のドックランドなどのバンバン新しいマンションが建設されているようなエリアは、違うエリアに比べて価値が上がりずらいと思います。ここで勘違いしないで頂きたいのは、このようなエリアは価格が上がりずらいとは言え、平均的な価格上昇はしますので安心してください。他と比べて良いパフォーマンスをすることは少ないという意味です。

その⑤ 新築でもいい。(新築プレミアムはあまり付かない)

日本のマンションは新築で購入したら、鍵をもらった瞬間10-20%価値が下がるという恐ろしい話を聞きますが、英国やヨーロッパはそのような事はあまりありませんので、新築でも十分に投資対象にしてもいいと思います。不動産価格がそもそも低い都市は、どうしても若干の開発マージンをつけるため、他の物件に比べて高いようなところもありますが、zooplaやRightmoveといったポータルサイトで回りの中古マンションと比較してみれば、問題ないというぐらいです。

余談になりますが、新築プレミアムがないので、プレビルド販売で購入した場合、予約時に10%ないし20%の手付金を支払って、数年後の完成時には物件価格が20%-30%上がって竣工とともに売却してしまうというフリッピング手法も勢いがいい時はあるぐらいです。

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