投資物件購入体験① 物件購入編・ロンドン郊外

気づけば11月も半ばになり、秋も深まってきました。イングランドはロックダウン第二弾が2週間前に始まり、夏のロックダウンとは違い今回はちょっとしんどいです。なぜなら、夏は10時まで明るいので仕事が終わってからも、庭でバーベキューしたり、公園や森とかに歩きに行ったりとできましたが、今では4時で暗くなり、家で仕事を終えたころには真っ暗。

今日は雨ですが、運動不足なので近所を歩きに。イギリスではこの季節、雨が多いです。日本のようにまとまった雨はあまり降らなく降水量は多くないですが、ずっと小雨が降ったり降らなかったり。そんな雨が多い国のイギリス人は、よくこういいます。「悪い天気はない。悪いのは服装だ。」といい、服装さえその天気に対応できれば問題ないと言う。なんとも主体的ですばらしい考えで、それを自分にも言い聞かせて小雨の中、ウェリントン(長靴)とNorthfaceのレインコートを着て歩く。外的要因を言い訳に何かを断念してしまったりすることは人生にも投資にもよくあります。何かを自分から主体的にやろうという気持ちが大切な事を改めて思った雨の中のウォーキングでした。

不動産投資でも、同じだと思います。不動産投資のみならず、投資全般を不労所得という人は投資家ではないと思います。自ら時間をかけ主体的に投資について常に勉強をしていく必要があるからです。お金だけあって、不労所得だと思って、ろくに学ぶ事はしない人は必ず失敗をし、他人のせいにしたり、外的要因のせいにします。

前置きが少し長くなってしまいましたが、本記事では最近購入した、投資用不動産の内訳を公開したいと思います。投資した物件は南ロンドンのゾーン3のエリアにある、1Bedroomフラットです。

投資した物件の概要

ロンドン都心からですと距離にして10KMぐらいですので、東京でいうと東京駅から中野ぐらいまでの距離になるので23区内ぐらいのイメージだと思います。通勤も都心の主要駅までは20-30分でつくエリアですので、都心であればどこもドアツードアで40-50分以内には着くといった感じです。

今回購入は、年始に内覧しオファーを入れましたが、コロナの影響で取引が遅れ、結局引渡しまでに、6か月かかりました。遅延の理由としては、売主の引越し先がコロナの影響で手配が遅れてしまったり、ローン会社の不動産鑑定士の派遣は2か月ぐらいストップしてしまったりといった理由です。こちらとしては、3月の段階でコロナの影響がどの程度あるかもわかりませんでしたので、遅れてくれる分には、まあいいかなあというぐらいでした。その当時は引越しの規制もあったので、決済されたところでテナントに入居してもらう事もできなかったですので、まあ、焦らずに進めばいいかなと思っていました。

築年数は推定。。

建物はヴィクトリア時代のタウンハウス。このようなタウンハウスは、建設時は4階建ての一軒屋として建てられ、この物件の場合は左右に3棟が連なっている。英国のタウンハウスの殆どがそうであるが、昔のように一軒屋として使われているものは少なく、本物件のように中で階ごとに分割されている。この場合は、3つのフラットに分割されていて、今回は真ん中のフラットを購入しました。築年数は取引の資料を見ても、1927年までの記録までしか遡れず、正式な築年数は不明ですが、地域や建物の作りから150年から120年前に建てられた物件です。このような古い物件の特徴は天井が高くて開放的。

物件内部はこんな感じ(内覧時の写真)

物件の掲載されていた金額は£285,000. オファーを入れる4か月ほど前に£295,000で販売開始がされて、売主は妊娠をしており、出産前に売り急ぎたかったため価格が下げられたと分析してます。2019年はブレグジットの影響もあり、非常に物件の取引数が少ない年でした。なので、不動産会社のトランザクション数も少なく、不動産会社にとっては最悪の年でした。という事もあり、不動産会社はなるべく売主へ物件の査定金額を低めにいい、売りやすくするものです。

Below Market Value

売主はちょっと販売に出すタイミングを読み誤ったと思います。子供が生まれる前に住み替えをしたかったので、あまり小さい価格の変動は気にしなかったのだと思いますが、年始まで待っていれば、販売価格はかなり違ったと思います。

私はこの物件を2月に£260,000でオファーを入れ、£268,500で同意され、購入に踏み切りました。もともと、本物件の価値は£300,000-320,000ぐらいはあるのではないかと思っていましたので、値引き率は5.5%ですが、まあいいかと思っています。その後、コロナでロックダウンになり、不動産価格に影響なんてないと思っていたのでちょっと心苦しかったですが、更に値段を交渉し、最終的に£265,000で買う事ができました!私が本物件の相場だと思っている£310,000から15% Below Market Value (低い金額)で購入できたので、大満足。

コロナで更にラッキー

前述の通り、コロナのロックダウンになり£3,500を更に値引きしてもらいました。その後、7月に政府がいきなり、物件購入時の不動産印紙税の減額を決定。7月の段階で決済の最終調整をしていたところに、めちゃくちゃラッキーな朗報。本来£11,200の印紙税の支払をする必要があったが、政府の発表は即日より施工の税改正であったため、£7,950に減額された。これまた£3,250の減額で、コロナの影響で合計£6,750費用が浮きました!!! (印紙税の減税については、こちらの記事をご覧ください)

その後、8月に決済が完了し引渡しとなりました。

当初の予定では、そのまま貸出をしようと思っていましたが、引渡し後に思ったよりもキッチンが老朽化していると思い、今回浮いた£6,750の経費でキッチンを改装する事に。どっちでもよかったのですが、コロナのロックダウン生活でやる事がなく、この機会に改装プロジェクトでもしてしまおうと思い、半分ノリでする事に。

反省点としては、キッチンやバスルームを改装する場合は、メジャメントを引渡しのだいぶ前にやっておいた方がいいですね。そうする事によってキッチンの注文を前もってできますし、大工さんのスケジュールも予約できます。幸いにも、今回はビルダーの予定も二週間後に抑える事ができ、キッチンも今までに経験があったので、改装すると決めて一週間後には資材の納品完了!とテンポよく進みました。

次回はキッチン改装と貸出までの準備について書きたいと思います。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です