マーケットアップデート:2018年春

早いもので2018年の既に第一四半期が終了した。日本は例年より一足早く桜も咲き春全開のこの時期ではありますが、まだまだイギリスは毎日寒い日が続いている。今週末(3月30日)、英国はイースター休暇で4連休。先週からサマータイムにもなり、ぐっと一日が長くなりました。これから8月ぐらいまでの数か月がイギリスは最高の季節なので春が訪れるのが待ち遠しい時期でもあります。

ロンドンの不動産マーケットは、ブレグジットの先行き不透明なところもあり、弱含みなところは昨年とかわらなそうだ。英国全体では、Halifaxの直近1月の発表によると英国全土で昨年比4.9%売買価格が上昇しているが、月ベースでみると2017年8月以降は0%前後を行き来しているような状態だ。

 

ロンドンの物件売買

不動産業者のセンチメント

ロンドンの不動産業者用物件共有ポータルサイト Lonresが行っている不動産業者に対する市場調査アンケートによると「今後12か月の間に5%以上物件価格が下がるか」という質問に対して、ブレグジットの国民投票がされた2016年には45%近くのエージェントが下がるであろうと答えた。2017年は概ね15%-25%の業者が下がると予想していたようであるが、ここへきてその比率は5%までその数値が回復し、大方のエージェントが今後12か月は価格は5%以上下がる事はないという統計結果をだした。

高額物件の取引件数が回復の兆候をみせる

2014年に印紙税が超過累進課税方式に変わった事で£900,000以上を境に以前の税制の時より物件価格が高くなればなるほど税率が高くなるという高額物件取引に不利な税制となった。また、2016年に投資家に対する印紙税率の引き上げなどもあり、高額物件(主に£2m以上の物件)の取引数の減少に拍車をかけた。取引件数ベースで、£2m以上の物件は2016年以降は特に減少し続けていたが、ここへ来て上昇傾向へと転じた。Lonresの発表によると2017年を終え前年比で同価格帯は、4%前後取引件数が上昇している。この事からわかるように高額バイヤーの方からセンチメントが若干回復してきている事やSPCの利用による税制回避策を利用する投資家が増えてきたのではないかと思います。また、同社の調査によると2017年は前年に比べ売買マーケット全体でも取引件数は1%あがったとの事である。

2017年の売買価格推移

上記のようなセンチメント回復は、ロンドンの住宅売却価格にも表れはじめている。Prime Central Londonは特に昨年は概ね横ばいの取引価格ではあったが、2017年4月から続いた若干の下向きトレンドであったが年末にかけて反転し始めている。下記チャートは、不動産登記(Land Registry)の実際の売却平均価格ベースでの推移となっている。

英系不動産会社大手サビルズのレポートによると2017年ロンドン都心部の不動産価格は-3.5%下がったとの事であるが、年末にかけて価格は底入れしたのではないかという事も示唆している。

今後の価格予想

余談にはなるが、サビルズは下記のようにロンドン都心部に物件価格を予想したいる。

2018年0% → 2019年2% → 2020年8% → 2021年5.5% → 2022年3.5% 

5年間で20.3%の上昇

この予想は私の予想している内容とほぼ同感である。私も今年はブレグジットの先よく不透明さから1-2%の上昇にとどまり、来年から上昇幅をあげていくような相場が続くのではないかと思っている。

 

ロンドンの賃貸

ここ数年の売買件数の低下に伴いロンドンの大家さんは物件を売らずに貸し出し続けている事もあり、都心の賃貸物件の供給数はここ2年間多くなっている傾向にあったが、現地不動産会社ナイトフランクの調査によると2017年の最終四半期は前年比で供給量が19%減少したとの事である。2017年の価格は、物件価格帯によってばらつきがあるがあるが、都心部で需要が多い週£750-1000の家賃の物件は年ベースで前年比で-0.6%家賃が下がったそうだ。一方、高額家賃帯(週£1000-1500)の物件は-4.5%下がったとのことである。一方、Lonresのレポートによると都心部の家賃価格は2017年の最終四半期に四半期ベースで前年より1.2%上昇したと報告しており、家賃相場が下げ止まったように感じる。

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