賃貸不動産 規約 -Terms & Conditionsって何?

物件を貸し出すにあたって一番気になるのは、不動産会社とどのような契約を結ぶのかという事かと思う。英国では不動産会社との契約はTerms & Conditionという規約に同意する事で行われる。英文で数ページの規約が一般的であるが、慣れない用語に戸惑う事もあると思うので重要な何点かをまとめてみました。英国の規約や契約書の中でも一般消費者を相手に書いている契約書はPlain Language(過度の専門・法律用語や難しい言い回しがない文)が使われる事が義務付けられているため比較的わかりやすい文言を使っている。英語が流暢な人には、日本語の契約書より読みやすいかもしれない。

 

料金表示

物件を貸し出してもらう費用については、どこの不動産会社も比較的わかりやすく記載をしているところが多い。一般的にコミッションと事務手数料・その他特別な費用の記載がされている。コミッションは紹介報酬と管理費の事をいい、一般的に家賃に対して何パーセントといった形で記載される。事務手数料は賃貸借契約書の作成や賃貸契約更新の手続きなどである。その他のチャージはエージェントによってまちまちであるのでそれぞれのエージェントの規約を確認したほうがいいが、コミッションと事務手数料が基本的な2つのチャージである。


コミッション

コミッションは2015年までは消費税を外税で記載するのが一般的であったが、内税表示に切り替える事が義務付けられたため、10%であった会社は12%(消費税20%)に記載を変更されている。一般的に規約上一番平均的なコミッションは下記の通りである。

  • Lettings Only (テナント紹介のみ):12% (消費税込み)
  • Lettings & Management (テナント紹介+物件管理):17% (消費税込み)

上記のような記載がされている会社が多いが、不動産会社によって実際のところ交渉を受けてくれるところも多い。また、都心と郊外などでは若干、コミッション価格の相場も違い、郊外などは若干安いところも多い。また、新築を購入した際は管理であれば、14%などとして安くしているところもある。交渉ができるところが多いといったが、どのぐらい強きかで、実際の貸しだせる自信が伺えるのではないか。小さいエージェントであまり物件を獲得できていない会社などは、安くしてもいい物件はほしいわけである。しかしながら、そのような会社は抱えているテナントの数も少ない傾向にあるので、テナントがみつかるまでに時間がかかる傾向にある。また、支店を多く持っている不動産会社などでは、規約上は全支店統一されたコミッションになっているが、郊外などの支店はやはりその地域の相場に合わせて交渉を受けてくれる事が多い。また、会社によっては、最低コミッションが決まっていたり、一切交渉に応じないところもある。いずれにせよ、交渉をしてみるとその会社がどれほど、力があるか、どれほど自信があるかなど、わかるきっかけになるのでダメもとでもいいので聞いて反応をうかがってみるのがいい。


コミッションはテナントを見つからないと発生しない

英国では規約に署名したからと言って、すぐさま費用がかかるわけではない。あくまでもテナントが見つかった場合から発生しますという事である。通常はテナントが見つかって、賃貸契約の開始日から発生する。管理契約も基本的にはその日からである。(別に空室管理などを依頼していない限り)

発生するコミッションは、基本的には同じテナントがいる間ずっとチャージされ、テナントが途中解約等した場合は、解約がされた日までを日割り計算でチャージするのが一般的である。テナントが滞在中は継続的にコミッションを支払う必要があると記載したが、一般に毎年行われる賃貸契約の更新(Renewal)のコミッションを下げてもらう事を交渉する事もできる。(これは更新時ではなく、テナントを探し始める前の規約に同意する段階で交渉が必要)例えば、コミッションが12%の場合、交渉する際に一年目は12%払うけど、2年目以降は10%にしてほしいなどと交渉するのが一般的である。コミッションをテナントがいる限り取り続けるという慣行は、近年ある裁判をきっかけに物議をかもしている話題でもあり、2年目以降は多少さげても当然ではないかという風潮にあり、エージェントの中には、規約に予めRenewal Feeを一年目より若干低く記載しているとこともある。

Sole Agency

複数エージェントを利用する事をおすすめしているが、その際は規約にSole Agencyの縛りがないかを確認しよう。Sole Agencyとは、一つのエージェントと単独で利用するという縛りで、その見返りにコミッションを若干安くしてくれる。例えば通常のコミッションが12%であるが、Sole Agencyの契約をした場合は10%でいいという形だ。Sole Agencyの契約をしてしまうと、そのエージェントでしか、物件をマーケットできなくなる。よって、初めから2社以上利用を試みている場合は、そのような契約はしない方がいい。また、初めから一社しか利用を考えていない場合は、Sole Agencyの契約をした方がお得にはなる。Sole Agencyを利用する場合は、解約方法やSole Agencyを後に解除する方法についての記載をきちんと確認しておいた方がいい。縛られるだけ縛られて、実際にテナントを探す努力が全くなかったり、そのエージェントには自分の物件に合うテナントがいなかったりした場合、他のエージェントにあたりたいと思うが、Sole Agencyが解除できないとそれもできなくなってしまう。そもそも、私個人的にはSole Agencyというシステムはよくないと思う。なぜなら、最低でも一定期間は、不動産会社に競争意識を欠如させてしまうからである。

 

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