英国在住者必見・大家さんになる方法:マイホーム購入前から準備する

今回は英国在住の方がどのようにして大家さんになればいいのか、という事について考えていきたい。マイホームを買ったがもうそろそろ投資物件の購入も考えている人や、まだマイホームもないが不動産投資ができないかと思っている人がどうすればいいかについて解説したい。

まず、マイホームをお持ちでない方。残念ながら殆どのモーゲージはマイホームを持っていないと、投資用のモーゲージはおりないと思います。なのでどうしてもマイホームを買ってから、投資物件を購入する必要があります。英国ではこの事をProperty Ladderを登るという言い方をします。梯子を一歩一歩登っていき、不動産資産を増やしていくことをいいます。マイホーム購入はその第一歩ですが、マイホーム購入をする前に次の投資物件の事も考えて購入すると、より次の一歩が実現しやすくなります。

一生に一度しか買わない夢のマイホーム。という考えは捨てなさい。

英国では物件価格が下がる事が珍しいですし、自宅用であればキャピタルゲイン税もかからない事から、一件目は賃貸をするのと同じように人生の通過点で住む一つの物件ぐらいに思って購入するのがいいと思います。つい初めてのマイホームだと思うと自分の理想だけを追い求めリノベーションをしてしまったり、自分の好みだけを考えて物件を選んでしまいます。夢のマイホームというのもわかりますが、夢がそこで終わりたくなければ、マイホームの次の投資物件につながるような購入をするのが大切です。そもそもですが、一生に一度しか家を購入しないという発想はあまり合理的ではありません。独身時・夫婦、子供の幼少期、子供の成長期、子供が独立、老後と自宅に必要なニーズも変わってきますので、一生に3-4回は自宅を買い替えた方がその時々にあった自宅を持てると思いますし、その都度、うまく資産価値を上げていければ、なおも幸せな生活ができるかと思います。

物件の価値があがる物件を購入する

マイホームだとどうしても、好みを重視してしまいますので価格の交渉や、物件の本来の価値より安く買えるかなどに気を配らなくなってしまう方が多いかと思います。これは不動産投資家としてはだめですね。きちんとマイホーム購入でも、Below Market Valueの購入ができる物件を購入した方がいいです。「えっ?でも物件は長く住むつもりだし、できれば一生同じ家に住みたいからちょっと値引いたりしても対して関係ない」と思っていませんか?これが大きな間違えです。

モーゲージとリモーゲージの査定方法の違い!

ご自宅用ですとローンをつけると思います。英国では不動産ローンは2年―5年の固定金利で組んで、定期的にリモーゲージ(リファイナンス)するのが一般的です。購入時のローンは購入金額が物件の査定金額になるのに対して、リモーゲージ時の査定価格は実勢のマーケット価格で査定されます。よって、例えば£500,000のマーケット価値がある物件を値引きや目利き力から£450,000で購入できたとします。そうすると購入時にはローン会社は、購入価格の£450,000で査定します。それに対して、リモーゲージの場合は不動産鑑定士が実勢の価格調査によって査定しますので、£500,000で査定がされます。購入からリモーゲージする2年後までに10%価値が上昇していれば、£550,000という査定になります。

リモーゲージの時にエクィティ・リリース

£450,000で購入し、2年後に£550,000と査定されれば、その差額は実に£100,000です。購入時に頭金を10%入れてLTV90%で購入したとしましょう。そうすると£45,000を頭金として支払い、£405,000を借り入れる事になります。

では、リモーゲージの際もLTV90%でリファインスした場合、£550,000の9割ですので£495,000を借り、初回借り入れたモーゲージはこのお金で完済します。そうすると、借入金額の差額ができ、これはキャッシュで抜き取る事ができます!!これをエクィティ・リリースといいます。

リモーゲージの際、LTV90%で借りなおした場合、£550,000*90%=£495,000を借り入れる事になります。購入当初の借入金は£405,000で二年間元本返済もしましたので、£390,000になっているとします。新しい借り入れ金額£495,000からこの金額£390,000を引くと£105,000を多く借りる事ができる事になり、これがキャッシュで自分の銀行に振り込まれます!!

借り入れ金額が£405,000から£495,000に増えた分、毎月の支払は多少あがりますが、低金利の今、さほど負担にはなりません。負担になるようであれば、借入年数を最大限に伸ばしてあげるといいです。インフレをする傾向にありますので、借金の返済は先延ばしにしてもあまり痛くないです。

£105Kあれば、同じような物件をもう一件購入ができ、晴れて大家さんになれる事になります。

もっと価値をあげる事にチャレンジ!!

同じ例を利用して、今度は綺麗な状態であれば£500,000の価値があるであろう物件を汚い状態で£400,000で購入します。£25,000かけて改装やDIYを施し、価値を£500,000に上げます。購入から二年後10%値上げりがしましたとし、リモーゲージの際£550,000の査定金額となります。

同じく両方LTV90%でモーゲージ・リモーゲージしたとします。初回の借入金額は、£360,000で2年間元本返済をし£350,000が返済残金となったとします。リモーゲージの際の借入金額は£495,000になりますので、エクィティ・リリースの金額は£145,000となり、改装費用を差し引いて£120,000となります。£120Kあれば、投資物件2件の購入頭金にする事もできますね。

ただ改装しただけで価値を£75,000上げる事ができました。他にも広い2bedを3Bedに改装したり、エクステンションを作って増築したりして価値を更に上げる事もできますが、初回は古いものを新しくするというような構造的に手を加える必要がない手法がいいかと思います。

空いている部屋は居候人を入れる!

例えば2ベッドルームを購入したとします。独身か夫婦の場合、お子さんが生まれるまでセカンドベッドルームは不要です。居候人を入れて賃料を受け取った場合、夫婦で年間£7500までは一切税金の支払いが必要ないという制度があります。投資物件に置き換えた場合、コスト・ローンの支払い・税金の支払などをした後のネット金額で£7500の収益は、かなりの家賃収益がないと得られない金額です。

毎月£625のキャッシュフローを生んでくれる居候人は、上記の例の価格帯でしたら、自宅のローン金利と光熱費をすべて払ってくれることになります。物件の価値が日本のように下がらない英国で、金利と光熱費を払ってくれたら、ただで住んでいるも同然ではありませんか?元本返済は家を売却すれば戻ってくる、いわば貯金みたいなものなわけですから。

まとめ。上記の3つの手法、①Below Market Valueで買う ②改装などをして物件の価値を上げる③自宅からもキャッシュフローを作る、このすべてが叶う物件はなかなか見つからないかもしれません。1つか2つでもできれば、不動産投資家への道は非常に近くなると思います。

既存のマイホームオーナーの方々も、上記を参考にバリューアップや既に何年も元本返済をしていたり、物件の評価額が上がっている場合はエクィティ・リリースによって、投資物件の購入資金を作る事をおすすめいたします。

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