投資物件購入体験④ 賃貸募集編

今回シリーズ4回目になりました、私の投資物件購入コラムですが、前回までは購入から改装、貸出準備が完了するまでいくら費用が掛かったかについて、記事にまとめさせていただきました。そちらをご覧いただいていない方は、下記よりご覧ください。

投資物件購入体験① 物件購入編・ロンドン郊外

投資物件購入体験② キッチン改装

投資物件購入体験③ 購入経費 公開!

今回は物件の準備が完了し、いよいよテナントを募集する事になりました。結果から報告しますと無事テナント募集から2週間でテナントが入居する事ができました!厳密にいうと不動産会社の選定と賃料査定に1週間要したため、3週間でテナントが入居してくれました!コロナ渦にしては、上出来な結果で大満足です。

本物件は購入前の内覧時に月額家賃£1,050でマーケットし、£1,000ぐらいで貸し出されればいいと思っていました。その後、購入後に急きょキッチンの改装をする事になったので、少し高くして£1,100でマーケットするのが妥当ではないかと思っていました。キッチンを新しくしても、そこまでは劇的に賃料が上がる事は期待していませんでした。なぜなら、このような郊外で1ベッドを借りる場合、キッチンが新しいからと言って大幅に高い賃料を払うよりは、普通であれば2ベッドルームを借りるからです。でも、貸出のしやすさとか、空室日数を減らすのには役に立ちますし、リモーゲージの際の査定結果にも影響します。まあ、そもそもそれが目的でした。

不動産会社選び

今回はこのエリアで他に物件を貸し出したことがないので、いくつかの不動産会社を個別に物件に呼び、物件の賃貸価格を査定してもらいました。合計で3社と話し、3社同時にマーケットしてもらう事にしました。どの会社も付き合いが初めてなので今後の参考までに様子をみたかったという理由もありますが、2社ぐらいはいつも利用するようにしています。

どの会社も物件査定は、こちらの様子を伺いながらも思っていたよりも少ない賃料を言ってきました。私が経験豊富である事は話して伝わったと思うので、そこまで低い金額をトライしてきませんでしたが、3社とも£1,000-1,050の査定をだしてきました。

ポイント1:不動産会社は賃料設定が安い方が貸しやすい。

不動産会社は賃料が安い方が貸しやすいわけですから、大家さんの顔色をみながら、若干安い金額を言ってきます。今回ですと「コロナの影響もあるし、、」などなどいろいろな理由を言ってきます。一方で大家さんとしては、販売時にちょっと高めの賃料を言われたりすると高く貸したい、こんな金額では利回りが悪すぎるなどと、思う事があるかもしれません。現実的でない金額でマーケットすると不動産会社に「面倒な大家だ」と思われてしまい、うまくテナントを紹介してくれなくなりますので、リアリスティックな価格に同意してマーケットをお願いする事にした方がいいです。よく利回り何%ほしいからと利回り基準で賃料を決めようとする大家さんがいますが、それは全くの間違えです。賃料価格は賃貸マーケットが決めるもので、あなたがほしい利回りで決めるものではないのです。

私のマーケット希望は£1,100でしたが、不動産会社も内心、この価格が現実性のある金額だと思っている事を私は見抜いていましたので、うまく話し、£1,100でマーケットをお願いしました。

ポイント2:賃貸報酬の交渉はやりすぎない

不動産エージェントの賃貸報酬(Letting Fee)を交渉する場合は、あまり無理に交渉をしないようにしましょう。不動産会社が大手であればあるほど、コストがかかりますので、最低限必要な収益が高いはずです。ですので、その不動産会社の規模なども考え、そのマーケットで強いエージェントなのか、そうでないのかを考えて交渉するべきです。また、営業の方もインセンティブが少なくなりますのでやり過ぎると、あまり見せてくれないといった結果になってしまう事もあるでしょう。特にテナント募集だけをお願いして管理をお願いしない場合、例えばテナント募集が10%、管理費がプラス5%という会社だった場合、募集と管理を利用されている大家さんは15%のコミッションを支払うわけです。これを募集だけお願いして8%に交渉してもらった場合、営業からしたら、15%の物件を貸した方が断然インセンティブが高いわけです。

賃貸不動産会社選びについては過去にも記事をあげていますのでこちらをご覧ください。

テナントから申し込み

マーケットを開始して1週間ほどたち、一つのエージェントから入居の申し込みが入りました。指値なしで£1,100!コロナで賃貸の動きが少ないなか、こんなにも早くテナントから申し込みが入り、うれしい!!!!!と思ったら。。。。

ちょっと属性が悪いテナントでした。若いカップルで二人ともバーで働き最低賃金しかもらっていないような属性の方でした。とはいえ、賃料一人£550以下で借りる事はロンドンではあまりできないので、皆、若いころは高い賃料を払うものだと、自分に思い聞かせ条件付きで同意する事にしました。自分も学生時代、収入が少ないのに£500ぐらいの賃料を払っていたことを思いだしました。

条件として提示したのは、reference checkがクリアする事です。英国では賃貸する際に信用調査会社を利用してテナントの支払能力や過去のクレジットなどを調べます。そうしたところ、収入はぎりぎり問題なかったのですが、過去の光熱費の未払いを放置し、法廷に訴えられている記録がでてきました。コロナ禍でバーで働いているのでいつ仕事を失うかもわからないですし、何よりあまりお金がないのに賃料交渉をしてこないところも不自然でしたので、今回はお断りする事にしました。こういう時、不動産会社はかなりしつこく色々な手を使ってお願いをしてくるもので、今回も親を保証人にするなどと言ってきましたが、自分でどこかに基準を決め、どこかしらできっぱり断る事も必要かと思います。

テナント募集継続。。。

その後、また一週間後に他の不動産会社からまたまた入居の申し込みが入りました。想定していた以上の引き合いに驚きましたが、今回も若いカップルで、二人とも俳優志望の無職のアメリカ人でした。演劇学校を卒業したばかりで、ロンドンで仕事を探しているとの事でした。英国は収入がない場合は、基本的に賃料を一定期間前払いします。このカップルも6か月前払いをし、賃料も提示価格で入居希望との事で同意しました。

学生でもないのに無職というのはちょっと躊躇してしまうと思いますが、私は友達にも俳優志望だったイギリス人がいますが、俳優志望をするような人はロンドンではかなり裕福な家庭の子たちです。また、6月まで英国で留学していたという事もあり、バックグランドは悪くないであろうと思いました。また俳優志望の人達はお育ちがいい人が多いと思います。

入居時にテナントに会い、直接テナントと対面したところ思っていたように非常に礼儀正しいきちんとしたカップルで安心しました。

想定していた賃料は£1,100から指値を受けて£1,050という事でしたので、今回結果的に£1,100の賃料を受け取る事ができ、賃料も前払いなのでしばらくは心配する事も必要なく、「大成功!」といったところです。

ご意見・ご質問等ありましたら、コメント欄にご記載ください。フォーラムでも、賃貸の事でわからない事がありましたら質問をお待ちしております。大抵の事はお答えできると思います。

次回は今回の投資のまとめとして、収支の内訳・最終的なリターンとどのような総合的なリターンを狙って投資をしたかについて書きたいと思います。

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