投資物件購入体験⑤ まとめ ~今回の投資は目標年率20%

過去4回にわたり、私が購入したロンドン郊外の投資物件の購入からテナント入居までのお話を書いてきましたが、今回はその総編として、どのような投資内容になったのかという事をお話したいと思います。

過去の記事をまだお読みでない方は、下記よりご覧ください。

投資物件購入体験① 物件購入編・ロンドン郊外

投資物件購入体験② キッチン改装

投資物件購入体験③ 購入経費 公開!

投資物件購入体験④ 賃貸募集編

不動産投資方法にもいろいろな方法があり、人によってターゲットと方法が違うと思います。私は株式投資から始め、まとまったお金が持てるようになり不動産投資を始めました。株式投資の場合、はじめは年に何倍にもなる年もありましたが、30-40%資産が吹っ飛んだ年もありました。慣れてきたころには、安定を求め低水準のリターンになりましたが、総じて私の経験では、平均的に年10%前後資産を増やす事ができたと思います。ただ、どうしても株式投資が長期的に安定した資産構築ができる確実な方法だとは思えませんでした。

なので、私の一つの基準は、所得税やすべての経費を引いた後に最低10%の年率リターンを得られる物件に投資する事です。資産ベースで考えていますので、インカムだけではなく、もちろんキャピタルゲインやエクィティベースも含めて考えています。そんな私が基準にしている不動産投資は下記のようなイメージです。毎回投資手法が違いますので、実際のリターンはまちまちですが、最低限目標にしている基準です。

  • ① 投資額に対してすべての経費・税金を引いて年率10%以上のリターン
  • ② 投資金額は最長でも、現金ベースで5年以内に回収できる投資
  • ③ 毎回新しい事を経験し、経験値を高める

①については、前述の通りであるが物件価格ではなく、投資額(購入コスト・貸出準備コストも含めた諸経費含む)に対していくらリターンがあるかで私は考えています。

②もかなり私にとっては重要だと思っています。私の給料と今までに投資した物件の収益では、年に貯金ができたとしても、まだまだ限りがあります。私と同じようにサラリーマンの方々は、年収にもよりますが、給与だけで毎年、何百万何千万単位で貯金ができる方は少ないと思います。そうすると、投資した金額をどれだけ早く回収するかがカギとなります。これはご自分の資産形成がどのようなステージにあるかによって異なるかと思います。長年資産形成をしてきて、これ以上資産を増やす事よりバランスよく資産を減らさずにインカムを得たいという方には必要ないかと思います。また低利回りの資産を今までにしてきた方には、不動産のインカムゲインと英国の緩やかな物件価格上昇により資産を増やすだけでいいと思います。

私はまだまだ今後も資産を増していきたいと思っていますので、5年で使った投資金を回収し、次の投資ができるようにする事が重要だと思っています。

③はあまり重要ではないかもしれませんが、私は色々な投資を経験し経験値を高めていきたいので、小さい事でも毎回新しい事にチャレンジしていける物件に挑戦しています。これはどんな事でもいいと思います。初めて投資物件を購入される方はそれだけで新しい事に挑戦しているわけです。二件目は改装工事、三件目は遠隔地に挑戦、4件目はHMO, 5件目は許認可申請が必要な大規模修繕などなど、いろいろと新しい事に投資できると思います。

今回の投資リターン

さて前置きが長くなりましたが、今回の投資のリターンをまとめています。前述の通り、すべての経費・税金含めて計算するようにしています。

購入経費のおさらい

物件価格£265,000
頭金(25%)£66,250
SDLT (印紙税)(コロナ減税適用)£7,950
キッチン改装£5,215
その他経費 (詳細は前回の記事に記載)£4,271
 投資金額合計£83,686

賃料と経費

年間賃料£13,200
表面利回り4.98%
不動産手数料(Letting fee)£1,267
ローン金利 (interest only)£3,858
Service Charge / Ground Rent£1,000
空室・修繕・その他£600
                経費合計£6,725
(ローン金利は含めない)NET Return£10,333
(ローン金利は含めない)NET Return3.90%
((賃料 – 総経費)÷投資金額合計)ROI7.74%
所得税£1,295
((賃料 – 総経費 – 税金)÷投資金額合計)税引き後 ROI
 (キャッシュフロー)
6.19%
(£5,180)

ここまでがインカムゲインです。投資金額に対する税引き後の利回りは6.19%。利回りが低いと言われるロンドンにしては、まずまずだと思いませんか?ローンによるレバレッジを効かせるとこんな感じになります。

ロンドンの不動産は戦後平均で8-10年に一度、倍になっています。これは年率7-8%前後を意味します。私の今後5年間の予想は平均2%の上昇です。本物件は安く買う事ができまして、現在の推定評価額は£310,000です。年率2%ですと年間£6,200は物件価格が上昇する事になります。これは対投資金額で考えますと7.41%

インカムゲイン 6.19% + キャピタルゲイン 7.41% =13.6%

上記で①はクリアできる事になります。では「②投資金額は最長でも、現金ベースで5年以内に回収できる投資」をどのようにクリアするかについて解説します。

まずはじめに上記を可能にするためには、毎年総利回り20%が必要です。6.19%(£5,180)のインカムゲイン×5年=£25,900です、全然足りません。物件を売却した場合, £310,000は年率2%上昇すると5年で£342,265となります。購入価格£265,000を差し引くと£77,265の譲渡益となります。

インカムゲイン £25900 + キャピタルゲイン £77,265 = £103,165 =年率20%以上!!

上記は売却手数料と譲渡所得税を控除すると大体 投資金額の£83,686ぐらいになります。

私は、売却せずにキャピタルゲインを引き出す方法を利用して(equity release)、現金化し転売はしない手法をとる予定です。この方法については以前の記事をこちらからご覧ください。Equity Releaseする事により、価格上昇分の75%の借入を増やし、現金で引き抜けるわけです。価格上昇金額が£77,265だとしますと£57,948を追加で借り入れる事ができます。

インカムゲイン £25900 + エクィティリリース £57,948 = £83,848 

となり、ちょうどこの投資につぎ込んだのと同じ金額が回収できたことになります。こうする事によって、借入が多少増えるので利息の支払いは若干増えますが、物件を売らずして、ポートフォリオを増やしていくことができます。物件を売らないという事は、取引コストをセービングできますし、相続やキャピタルゲイン対策にもなります。

まとめ

日本ではどうしても、安定した高い利回りを求める傾向にあり、そのような物件は価格上昇が特に見込めない事もあり、どうしても利回りだけを考えて投資判断をしてしまうかと思います。ロンドンと英国の地方でも(いや、ヨーロッパで考えても)、利回りは日本ほど高いところは見つかりません。しかしながら、緩やかに中長期的に物件価格が上がるようなファンダメンタルですので、必ずインカムリターンとキャピタルゲインの両方を考えて、投資するべきであると思います。

長々と5回にわたり、ロンドンの投資物件購入の実体験を紹介してきましたが、ご参考にしていただけましたでしょうか。何か質問等ありましたら、ご気軽にご連絡いただけますと幸いです。コメント欄にお問合せ内容をご記載いただけましたら、ご回答させていただきます。

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