投資物件購入体験② キッチン改装

前回の投稿では、私が実際に購入した物件の購入までの実体験を書きました。そちらをまだ読まれていない方は、こちらをお読みください→ 投資物件購入体験①

さて、前回はコロナの影響で想定外にもコストが浮いたという話をしました。その浮いた経費を利用して急遽、キッチンの改装をする事にしました。その具体的な理由としては、もろちん経費が浮いたからという事が大きいのですが、コロナ禍でより賃貸をしやすくするとともに、バリューアップも考えてキッチンを改装する事にしました。

コロナの賃貸マーケットに勝つため

やはりこんなご時世ですので賃貸をしている方については、無理に引っ越すきっかけもあまりなく、賃貸マーケットの動きは鈍いと思います。探している人が少ない事が予想されるので、より他の物件より光るものがあった方が貸しやすいと思います。

また、いずれにせよ次回のリモーゲージの前までには、テナントが入れ替わるタイミングにキッチンを改装をしようと思っていたので、今回のコロナで時間もあるので思い切って改装をすることにしました。

キッチンのユニットの選び方

キッチンの改装は以前にも自宅を含め4回ほどやった事があるので、かなり慣れてきました。まずキッチン選びですが、やり方は主に3つあるかと思います。

① ショールームですべてお任せ

一つはキッチンショールームなどに行って、キッチンのデザインを行ってもらい、取り付けからすべて行ってもらう方法です。この場合、メージャーメントから、キャドでのデザイン、取り付けまですべてやって頂けるので全く知識のない方はこの方法が一番簡単ではあると思いますが、価格は私が行った方法の2倍から3倍ぐらいかかると思います。初めての方は、簡単な見積もりまでは無料で行ってもらえますので一度ショールームに行って見積もりをだしてもらうと、どのようなオプションがあるのかなど、ショールームの方に相談に乗ってもらえますので知識も増えますし、イメージも持てるかと思います。

主なキッチンショールームは下記の通りです。

DIYショップやIKEAでも同じようなサービスを行ってくれるところもあります。

② DIYショップでフラットパックのものを買いにいく

第二の方法はDIYショップの棚においてある、フラットパックになったキャビネットユニットと部材を購入して組み立てる方法です。この方法が資材のコストとしては一番安く収まりますが、キャドなどでデザインを作ってもらう事もできませんし、キャビネットのユニットのほしいサイズがすべて在庫になかったり、組み立ててみたら追加で部材が必要になったりと意外と大変です。また、この方法ですと、自分で組み立てるか、部材を購入して自分で探してきたビルダーに設置をお願いしないといけません。この手法はビルダーも全体の設計図とかがないので非常に嫌がられますし、自分の思ったように配置されるかなどを常に気にしないといけないので、現場で常に監督していないとうまくいかないと思います。逆にビルダーの見積もりが高くなってしまったりすることもありますので、あまりお勧めできません。また、フラットパックのものは種類も少なく、デザイン性mもチョイスほどんどありません。

③ キッチン改装業者用の卸売りサプライヤーHowdens

私がいつも買っているキッチンはHowdensという、キッチン改装業者へ卸売りを行っているキッチンサプライヤーです。サイトを見ると大室御用達のサインもありました。Howdensは業者向けのサプライヤーですのでハイストリートにショールームなどはないのであまり知られていませんが、キッチンの卸売りでは英国一の規模です。また、店舗数も実はたくさんあります。店舗というか、倉庫に併設されている窓口・事務所で購入する事ができます。

種類も非常に豊富で、リーズナブルな価格で、キャドのデザインやメジャメントもお願いすれば来てくれます。今回のキッチンは長方形で壁に凹凸もない至ってシンプルな形の部屋であったため、下記の3つを事前に準備し、Howdensの事務所に電話をし、キャド・デザインの予約をしました。事前に行く前に準備するものは、①キッチンの部屋のメジャメント、②キッチンの写真を撮っておくと説明に便利なので携帯でいいので撮って見せられるようにしておく、③キッチンのスタイルを予めHowdensのサイトを見ていくつか候補を選んでイメージをつけておく、④どこにどの家電・シンクを配置するかなどを考えておく、⑤これは重要ですが、予めHowdensにアカウントを持っているビルダーを探しておく必要があります。

Howdensは卸売り業者ですので、価格はサイトには載っていなく、Howdensにアカウントを持っているビルダーを使わないと取り扱ってくれません。なので、まずビルダー探しを予め行っておく必要があるのです。キッチンの改装を頻繁に行っているビルダーであれば、殆どのビルダーがHowdensのアカウントを持っています。ビルダーが頻繁にHowdensを使っていると見積もりから10-20%ディスカウントをしてくれることもあります。

またデザインの担当者には、どんな用途のキッチンにするかを予め言っておくと、それに見合ったものを選んでくれたりアドバイスをしてくれます。私の実体験では、自宅のキッチン改装の時は色々と拘ったりして結構費用も掛かりましたが、今回の場合はさほど高くない賃貸物件のキッチンなので、節約できるところはどんどん節約してデザイン性だけを最低限のラインで維持しようと思いました。一方で、物件が賃料も高い高級な物件である場合は、その旨伝えておいた方が、それに見合ったイメージを持ってデザインしてくれると思います。

そんな感じでできた、キャドのイメージがこれ↓

費用の内訳は下記のようになりました。

キッチンキャビネット£1,462
ワークトップ£252
食洗器£296
オーブン£150
洗濯機(Howdens取り扱いないのでAO.comから購入)£209
冷蔵庫・冷凍庫(Howdens取り扱いないのでAO.comから購入)£170
換気扇£91
シンクと蛇口£117
電磁クッカー(既存のものが新しめであったため今回は再利用)£0
合計£2,747
タイル代£138
ビルダー工賃£2280
その他自分で壁のペンキ塗りなど£50
 総額£5,215

Howdensはあまり家電の種類はないので、必要に応じて家電は別で注文する必要があります。今回は洗濯機と冷蔵庫・冷凍庫はAO.comで購入し、クッカーはもともとあったものが、新しめであったため再利用しました。

この改装はあくまでも月£1,100ぐらいの賃料を前提に考えてグレードを選びました。工賃は、かなりこちらでオーガナイズして、殆ど計画やプランニングの手配などすべて自分で行ったのと、こちらでなるべくスムーズに行われるように準備した事もあり、安く済ませる事ができました。部材の納品対応、ごみの廃棄も自分で行いました。ここまでできる方はすくないと思いますので工賃は£1,000ぐらい多くみてもいいと思います。

ビルダーは、必ず追加費用を言ってくる!!

英国のビルダーは必ず見積もり通りの金額で行いません。物件が古い事もあり、何かと理由をつけてこれは想定外だったとか、これは見積もりには入っていないとか理由をつけて、途中から追加費用をだしてきます。これはどうも慣習みたいなものですので、見積もり通りいかなくていちいちイライラするのではなく、追加費用も予め想定に入れて考えるべきであると思います。私はもともとの工賃見積もりより20%以内であれば、オーケー!とし、特段、業者の評価にはその事実はいれず業者といい関係を保つようにしています。今回のビルダーは、4日間でタイルも含め完成させてくれたので大変満足!ちなみに今回も見積もりより£300ほど多くかかりました。

改装前

改装後

フローリングはDIY!

あとは、廊下のフローリングを自分で張替え完了!フローリングは、縁の細かいところのうまく切るのにJigsaw(電動のこぎり)とマーカーを買えば意外と簡単にできてしまいます。最近のラミネートフローリングは、質が非常に高くなってきているのでフローリング自体も非常に安価で購入できました。フローリングとUnder Lay (防音材)とツールを購入して、すべてで£300かかりませんでした!

フローリング張替え前(カーペット)

フリーリング張替え後

いかがでしたでしょうか?改装についてのご質問やご意見などありましたらコメント欄にご記載ください。

次回は貸出と今回の投資物件のキャッシュフローについて書きたいと思います。

投資物件購入体験③ 購入経費 公開!

前回の記事→投資物件購入体験①をご覧になられていない方は是非ご覧ください。

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